Как работает переуступка прав на недвижимость в новом доме

В нашем городе есть несколько способов приобретения квартир. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — один из возможных вариантов приобретения квартиры в новостройке. Cмысл переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора цессии.

Согласно законам переуступка - не купля-продажа недвижимости.

В случае приобретения квартиры в жилом комплексе на условиях переуступки, оформляется договор с двумя участниками

• Первый - владелец жилья на стадии строительства. Этот участник выступает в роли продавца. Продавцом квартиры может выступать физическое или юридическое лицо.
• Второй участник сделки - потенциальный покупатель.

После подписания и государственного оформления такого двухстороннего договора девелопер несет ответственность и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке требуются, если,, полностью не выполнены финансовые договоренности (продавец приобретал квартиру в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после сдачи дома.

Как устроена переуступка квартиры?

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по уступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости квартира с указанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требования на строящийся объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал договора о долевом участии. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. Это минимальные необходимые шаги, которые уберегут Вас от сделки с мошенником. В случае если была электронная регистрация договора, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит обратить внимание на проектную декларацию застройщика. Этот документ всегда выкладывается для публичного доступа на официальном сайте девелопера.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в ДДУ есть стороны, которые не достигли 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы застраховать от непредвиденных ситуаций, нужно убедиться в добропорядочности продавца, передающего Вам право требования.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Бывают случаи, когда девелопер требует своего подтверждения в случае переуступки. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто является продавцом переуступки?

Купить квартиру в новостройке по переуступке можно у лиц:

• Инвесторы - ими могут быть физические лица либо компании или закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы владеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать, так как вкладывали деньги в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи.
• Подрядные организации - Очень часто в такой роли выступают организации которые сотрудничали с застройщиком на протяжении хода строительства. При строительстве новостройки подрядчик может быть задействован на различных работах: подготовительные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и прочие. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги выполненные подрядчиком посредством готового жилья.
• Собственники, купившие квартиру для своих целей, но решившие продать имущество в будущем.

Кто может стать собственником жилья по переуступке?

Приобрести квартиру в рамках договора переуступки может любое заинтересованное лицо. Как правило, причинами приобретения квартир по переуступке являются:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к моменту завершения строительства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Если покупатель хочет приобрести квартиру в определенном районе или жилом комплексе, но квартры закончились.

Главные преимущества квартиры по переуступке

Будьте внимательны при заключении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка дает возможность потенциальным покупателям получить эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Такой возможностью часто пользуются люди, которые имеют какие-либо предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а цены гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить доход на ценовой дельте после введения готового объекта в эксплуатацию.

Принимая решение о приобретении квартиры по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также максимально ответственно подходить к проверке и процессу сбора документов.

Документы для покупки переуступки

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• В случае если продавец недвижимости в браке, потребуется предоставить согласие супруга на продажу в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Живи! В Рыбацком в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки